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金利が上がったらどうなるの?

金利変動とリスク許容度と物価変動を考えよう

固定期間選択型や変動型については、優良顧客を中心とした、金利優遇キャンペーンが継続的に行われており、今現在かなり低い金利で借りることができます。金利によって返済額がどの程度違うのか、また金利が上がるとどのくらい影響があるのか、労金さんでシュミレーションしてもらいました。

その例なのですが、固定期間選択型の5年もの(5年固定)は、金利優遇によって1.9%金利でした。
私の場合は、1600万円を25年返済で借りた場合の返済額は4万4000円。ボーナスで13万9000円です。10年固定やフラット35に比べればかなり抑えられています。

気になるのは5年の固定期間終了後ですが、5年固定を選択し続ける設定で試算すると、金利がかわらないというのならば、月の支払いも変りません。無論コレは、店頭金利が変わらなかった場合ですが、労金以外の金利優遇の多くは当初大幅に優遇し、当初の固定期間が終了すると優遇幅が小さくなるのが一般的ですので、店頭金利が変わらなくても適用金利が上がってしまいますので、この点には非常に注意しなければならない点です。

私の場合ですと、もし5年後に金利が2.5%に上昇した場合、単純に0.6%金利が上がるわけですが、およそ月の返済額は、4000円程度UPします。もちろん、それ以上に店頭金利が上がれば、その分、返済額の増え方も大きくなります。

住宅ローンは返済期間が契約の縛りとなっているため、金利上昇した際には月の返済額を増やして、借り入れ期間内に返済するようになります。
つまり、月の返済額が増えた分だけ、金利上昇の弊害を受けたといえます。

通常の住宅ローンは借入当初は利息の割合が多く、元金がなかなか減らないため、借入から年数がたっていない(残債が多い)ほど、金利上昇時の影響が大きくなります。私のように5年固定でも、借入から5年たっていますが、残債はそれほど減っていないということもあります。

しかし、負担の増え方は3年固定より緩やかで、10年よりは急というちょうど中間という感じになると思っていただければ、正解です。

一方、完全固定型は当初の金利が高く、返済額は最も多くなります。しかし、3年固定、5年固定の将来の金利によっては、立場が逆転するかもしれません。

しかしながら、現在の日本の状況を考えますと、それほど急には金利は上昇しないというのが私の判断です。理由としては、国、自治体の借金が非常に膨大にあり、下手に金利上昇してしまうと、銀行事体が国などの借金によって共倒れになってしまうからです。(自治体は相当銀行に隠し借金をしていますからね)

しかし、「現在の金利はかなり低い水準にあり、変動型や固定期間選択型でも金利の上昇はいつ起きてもおかしくない状況」と、いわざるを得ません。今後の金利をどう読むか、金利上昇リスクに耐えられるか、この2点がタイプ選びの焦点となり、いずれかの妥協点を探ることが重要になってきます。

ただし、金利が上がっても唯一安心できる材料もないこともないです。金利が上がるということは景気がいいからです。当然、景気が良くなれば給料も上がりインフレになるでしょう、金利以上に物価や給料が上がれば、事実上金利低下と同じ理屈になります。

が、先のことが読めないので、この選択が非常に難しいところになります。

金利変動とリスク許容度と物価変動を考えよう

住宅ローンの最大の欠点はその借り入れ期間の長さにあります。
いわば期間が長いゆえに金利上昇のリスク、将来の収入のリスクなどがついて回ります。

そこで、変動金利製を導入した方は将来の金利をある程度上乗せして一度返済シュミレーションを行い、ローン支払いを算定しておくという方法をとるほうが懸命です。

特に住宅ローンでは総支払い料が命です。月にいくらとかも大事ですが、結局のところいくら払うのかということが重要です。

なので、ある程度金利を上乗せしたという条件の下5年度、10年後の返済額のシュミレーションをして見ましょう。そして現在の金利での返済との差額は貯蓄するなりしたほうが後々生きてくることになります。

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