固定金利と利子変動リスクと累計払い込み額の考察
変動金利型のメリット
・平成19年１月現在においては、様々な住宅ローンの中でももっとも低金利で住宅ローンを組むことができます。
金融機関にもよりますが、1.5％～2.5％程度で借りれます。
変動金利型のデメリット
・金利変動の影響を受けます。
例えば、金利が現在1.5％でも５年後に3％になれば、単純に金利が２倍になることを意味しています。現在は低金利状態といえますので、この金利上昇リスクは非常に強い時期だといえます。
・支払い期間が延長されてしまうリスクがある
金利上昇しても、元利均等払いの場合に見落としがちなのは毎月の返済額が変わらないため、実際には元本を返済する額が目減りしているということである。
なので、金利見直し時期と金利にズレが生じると返済期間が延期しないと完済しないという現象が生じてしまう。対策としては繰り上げ償還を積極的に活用する手段により回避されるが、金利に気を配る必要がある。
ただし、銀行ではこのような返済期間の延期はできないため。（住宅ローンは返済期間の契約であることから）月の支払額が替わる（増える）ことになります。
なので、繰上げ返済をどうせ行うのなら、できるだけ早く、といえます。
以上を踏まえて固定金利制のリスクを考えてみようと思います。
■固定金利制（フラット３５）は、金利が高い。
短期変動金利に比べると、貸す方にもリスクを伴いますので、絶対に損をしない金利で金利が決定されています。
なので、もし金利が多少でもあがれば、さらに金利が上がることになります。もちろん住宅ローン締結後ならば金利が上がることはありませんが、申し込んで住宅ローンの融資を受ける間に金利が上がったら、それ以上の金利があがることは必死です。
■フラット３５の落とし穴
金利が変わらない、固定金利制のなかでも特に安いフラット３５なのですが、意外な落とし穴があります。
①適用金利は申し込んだ時ではなく、融資締結時
②フラット３５は住宅取得時の融資。
という２点です。①は先ほど説明しましたが、②は他の住宅ローンとは違い、住宅の登記が全て完了してからでないと融資が受けれないので、その間の資金は取り扱い銀行さんの繋ぎ融資という方法が適用となりますが、その間の利子はちゃっかりとられることになります。
なので、多少なれども自己資金がないと事実上フラット３５の融資が受けることは出来ません。
（現在は住宅所得の９０％までしか融資対象にはならないが、実際には土地建設費意外に凄まじくお金がかかることなり、相当な自己資金がないと破綻してしまう危険性があります）
と、このように万能かと思われたフラット３５なのですが、多少なれども制約があるもの事実。
住宅ローンは自らが勉強し、納得した上で借りるようにしましょう。
私はそのお手伝いができれば、幸いかなぁと思います。
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変動金利よりも固定金利のほうが有利？