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変動金利よりも固定金利のほうが有利?



住宅ローンを組むならば、変動金利よりも固定金利の有利だと考える方がいるかもしれませんし、そのような話はよく聞きます。

しかし、これを鵜呑みにすることや、誤解して「住宅ローンは変動金利よりも固定金利のほうが有利」と思い込んでいる方はいませんか?

「変動金利よりも固定金利のほうが有利」実は、これは誤りです

では、「固定金利よりも変動金利のほうが有利」なのかといえば、そうではないのです。

その理由を説明していきます。

まず最初にお断りしておきますが、理論的には変動金利・固定金利のどちらの借入が有利ということは絶対にありませんし、実際の住宅ローン金利水準や金融情勢と世界の金利政策を見ている限りにおいては、住宅金融公庫(フラット35)の固定ローンを除き、固定金利借入のほうが返済額は大きくなる確率が圧倒的に高いです。


 全期間固定金利は、将来の金利上昇が見込まれているため、固定金利の水準は金利上昇を織り込んで高い水準となっているます。
 当然、銀行は住宅ローンであれ、損をするわけにはいきませんから、固定金利の住宅ローンを提供する場合、その金利は「スワップレート」という相場を元に決めることが通常で、将来予測を行い、金利上昇のリスクを勘案しての金利となっています。

近年はデフレなどの影響のため、だれが見ても超低金利であり、よほどの不景気がおとずれない限り金利はゆるやかに上昇すると考えられています、なので、固定期間が長いローンほど、金利上昇リスクが高まるため、住宅ローンの固定金利水準を決定しています。

実際にも、銀行はこの理論的な価格に手数料を織り込んで住宅ローン金利を設定するわけですから、手数料は一般的に、変動金利よりも固定金利のほうが高めに設定されています。

そのため、世論の予想通りに金利水準が変化した場合、固定金利借入のほうが返済額が大きくなるリスクが高い、と考えられるわけです。ぶっちゃけいえば、銀行が損をしないような利子が設定されていることになります。

このことはフラット35においても該当する事実です。

固定金利と利子変動リスクと累計払い込み額の考察
 (あくまでも私の考えなので、自己責任で判断などはお願いします)

 固定金利は金利が全く変動しない、非常に魅力的な住宅ローンであるといえますが、その魅力故に金利が若干高いのが欠点です。
 現在のフラット35はおよそ3.5%です。

 欧米に習う金利政策の記事でも紹介しましたが、現在の欧米はインフレであっても政策金利が3.5〜5.0%です。世界的にも安定しているスイスフランでは2.5%です。

 そのまま住宅ローンの金利になるとはいえませんが、世界的なバランスを考慮しても、利益分を勘案しても最大6〜7%にしかならないといえます。将来にわたり過去のような急激な高度経済成長はもうないというのが常識的な判断といえます。
 
2000万円 30年間払い(概算)
 5年固定変動金利の場合で年1.900%です。(労金で全期間優遇の場合)
  総払い込み金額  
 フラット35で3.5% 2,630万
総払い込み金額  3,040万

と利子のパワーは恐ろしいのですが、この600万をどのくらいの利子で埋めれるかといえば、10年間で5%以上にならないとちと厳しいと思います。
住宅ローンの基礎知識の記事
【住宅ローン・金利関係】
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